6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK)'nda, konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinin sona erdirilmesi ve kiracının tahliyesine yönelik olarak başvurulabilecek birden fazla hukuki sebep öngörülmüştür. Kiracının tahliyesini sağlayan sebeplerden biri de, kiraya verenin ihtiyacı, Kanun'daki deyiş şekli ile gereksinimi sebebiyle kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve kiracının tahliyesidir. Söz konusu bu tahliye yolunu (ihtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi davası), yeni malikin ihtiyacı sebebiyle kiracının tahliyesi davası ile karıştırmamak gerekir. Nitekim bunlar birbirinden farklıdır.
Kiraya verenin ihtiyacı sebebiyle kiracının tahliyesi yolu TBK md.350/1-b.1'de düzenlenmiştir. TBK md.350/1-b.1'de "Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,...belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir." hükmüne yer verilmiştir.
İhtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi yoluna her kira sözleşmesi bakımından başvurulabilir mi?
İhtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi yoluna, yalnızca konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri bakımından başvuruda bulunulabilir. Konut ve çatılı işyeri dışındaki kira sözleşmeleri bakımından ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılamaz.
İhtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi davası açmadan önce kiracıya ihtarname gönderilmesi şart mıdır?
Hayır, şart değildir. İhtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi ve kira sözleşmesinin sona erdirilmesi için açılacak olan dava öncesinde, kiraya veren tarafından kiracıya ihtarname gönderme zorunluluğu bulunmamaktadır. Kanun maddesi, kiraya verenin ihtarname göndermesini dava şartı olarak saymamıştır. İhtiyaç sebebiyle kiracın tahliyesi davasını açmak için kanunda belirlenmiş olan süre şartına uyulması gereklidir.
İhtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi davası açmadan önce ihtarname gönderilmesi zorunlu olmamakla birlikte, ihtarname gönderimi ile davaya gerek kalmaksızın tarafların anlaşması yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve kiralananın tahliyesi için anlaşma sağlanabilir. Ayrıca ihtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi davası açmadan ve dava açma süresi içerisinde iken kiraya verenin, kiracıya bu amaçla göndereceği ihtarname TBK md. 353 hükmü gereğince dava açma süresini -TBK md.350/1-b.1'de öngörülen dava açma sürelerine uyma zorunluluğunu ortadan kaldırarak- bu süreleri 1 yıl için uzatacaktır.
Kiraya veren hangi yakınları bakımından ihtiyaç sebebiyle tahliye davası yoluna başvurabilir?
TBK md.350/1-b.1 hükmüne göre kiraya veren kendisi, eşi, altsoyu(çocuklar ve torunlar, torunların çocukları ) üstsoyu (anne, baba, büyükanne, büyükbaba) için ihtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi yoluna başvurabilir. Ayrıca kiraya verenin kanunen bakmakla yükümlü olduğu başka kişiler de bulunmakta ise bu kişiler bakımından da ihtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi davası açılabilir.
Kanunen bakmakla yükümlü olmak deyimi 4271 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) md.364'e göre belirlenir. TMK md.364/1-2'de "Herkes, yardım etmediği takdirde yoksulluğa düşecek olan üstsoyu ve altsoyu ile kardeşlerine nafaka vermekle yükümlüdür. Kardeşlerin nafaka yükümlülükleri, refah içinde bulunmalarına bağlıdır." hükmüne yer verilmiştir. Bu madde de kişinin yardım nafakası ödemekle yükümlü olduğu kişiler ve hangi şartlarda ödeneceği düzenlenmiştir. Örneğin kiraya verenin kanunen bakmakla yükümlü olduğu bir kardeşi bulunmakta ise bu kişinin ihtiyacının karşılanması sebebiyle ihtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi davası açabilir.
Kanunda sayılan bu kişiler dışındaki kişilerin ihtiyaçları bakımından kiraya veren ihtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi yoluna başvuramaz. Örneğin kiraya veren kayınpederi, kayınvalidesi, bacanağı, baldızı, eniştesi, dayısı, halası, amcası, kardeşleri, yeğenleri, kuzenleri yahut arkadaşlarının ihtiyacı için bu hukuki yola başvuramaz.
Ortaya çıkan ihtiyaç kiraya verenin kendisi dışındaki yukarıda sayılan yakınlarına ait olsa dahi söz konusu bu dava kiraya veren tarafından açılmak zorundadır. Örneğin kiraya verenin kızının konut ihtiyacı sebebiyle kiracının tahliyesi edilmesi gerekiyor ise söz konusu bu dava kiraya verenin kızı tarafından değil, yine bizzat kiraya veren tarafından kiracıya karşı açılmalıdır. Yani ihtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi davalarında davacı her zaman kiraya veren, davalı ise kiracıdır.
İhtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi davası açılmadan önce arabulucuya başvurma zorunluluğu var mıdır?
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununa sonradan eklenen ve 01/09/2023 tarihinde yürürlüğe giren md.18/B/1.a hükmü ile kira hukukuna dair uyuşmazlıklar bakımından arabuluculuk kurumuna başvuru zorunlu hale getirilmiştir. Buna göre ihtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi davası açmadan önce TBK md.350'deki koşulların sağlanması gerekliliği yanında ayrıca zorunlu arabuluculuk kurumuna da başvurulmuş olması ve arabuluculukta anlaşmanın sağlanamamış olması gerekmektedir. Kiraya veren, zorunlu arabuluculuk kurumuna başvuruda bulunacak olan kişidir. Tarafların arabulucuda anlaşamaması halinde ise dava şartı yerine getirilmiş olur.
İhtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi davaları bakımından yetkili ve görevli mahkeme neresidir?
İhtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi davasına bakmakla görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) md.4 gereğince Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Söz konusu davada yetkili mahkeme ise HMK md.6 gereğince belirlenecek olan davalının yerleşim yeri mahkemesidir.
İhtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi yoluna başvuracak olan kiraya verenin, malik olması zorunlu mudur?
Kira sözleşmesi kurulabilmesi için kiraya verenin, kiralanan yerin maliki olması şart olmadığından ihtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi davası açmak bakımından da kiralanan yerin maliki olmayan kiraya veren söz konusu bu davayı açabilir.
Kiralananın paylı yahut elbirliği mülkiyetine tabi ise ihtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi davasını kimler açabilir?
Kiralanan konut yahut çatılı iş yerinin mülkiyetinin paylı mülkiyete tabi ve kiraya verenler de mülkün paydaşları ise bu durumda ihtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi davası yoluna başvurabilmek için TMK md.691/1 hükmü gereğince pay ve paydaş çoğunluğunun bu yola başvurması sağlanmış olmalıdır.
Kiralanan konut yahut çatılı iş yerinin mülkiyetini elbirliği mülkiyetine tabi ve kiraya verenlerinde mülk sahipleri olması halinde ihtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi davası yoluna başvurulabilmesi için tüm maliklerin, kiracıya karşı birlikte dava açması yahut muvafakat vermesi gerekmektedir.
İhtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi davasında "ihtiyaç" yahut "gerekesinim" sözünden ne anlaşılmalıdır?
İhtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi davalarında, ihtiyacın;
gerçek olduğu,
samimi olduğu ve
sürekli bir ihtiyaç olduğu davacı kiraya veren davacı tarafından ispatlanabilmelidir. Ayrıca bu ihtiyaç kira sözleşmesinin kurulmasından sonra ortaya çıkmış olmalıdır. Buradan da çıkacak olan sonuç kişilerin her türlü ihtiyaç iddiası bakımından değil, objektif olarak kişinin ihtiyaç halinde olduğunun mahkeme tarafından tespit edilebilmesi önemlidir.
Davanın açıldığı tarihte ihtiyacın var olması yeterli olmayıp dava sona erinceye kadar da söz konusu bu ihtiyaç devam etmelidir. Davanın devamı sırasında ihtiyacın ortadan kalkması halinde davanın reddi gerekir. Kiralananın dava sırasında satılması sürekli ve gerçek bir ihtiyaç olmadığını ortaya koyan örneklerden biridir. Yahut da geçici konaklama ihtiyaçları için kiracının tahliyesinin istenmesi de ihtiyacın sürekli olmadığı anlamına gelmektedir.
İhtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi davalarında "ihtiyaç" dava dosyasındaki olayın özelliklerine göre hakim tarafından değerlendirilmektedir. Nitekim kanunda genel geçer bir "ihtiyaç" tanımlaması yapılmamıştır. İhtiyaç kavramının sınırları, mahkeme kararları ile ortaya konulmaktadır. Bu sebeple, ihtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi davalarında; davacı kiraya veren vekili ihtiyacın gerçek, samimi ve sürekli bir ihtiyaç olduğunu ispatlamaya çalışırken, davalı kiracı vekili ise tam aksi yönde olarak davacının ihtiyacının gerçek olmadığını, sürekli olmadığını yahut samimi olmadığını savunur.
Kiraya veren ve yakınlarının gerçek manada ihtiyacı olmadığı halde ihtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi davası açma hakkı kullanılarak; kiracıyı rahatsız etme, kiralanana yeni bir kiracı bulma, kira bedelini arttırma gibi farklı amaçlar ile hareket edildiğine yani ihtiyaç iddiasının samimi olmadığına mahkemece kanaat getirilirse dava reddedilmelidir.
İhtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi davası ne zaman açılabilir?
Kiraya veren ihtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi davasını, TBK md.350/1-b.1 hükmüne göre;
belirli süreli kira sözleşmelerinde, kira sözleşme süresinin sonundan itibaren 1 ay içerisinde,
belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiraya ilişkin genel hükümlere (TBK md.328, 329 ve 330 da belirtilen süreler) göre belirlenecek fesih dönemleri ve fesih bildirim için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içerisinde açabilir.
İhtiyaç sebebiyle kiracının tahliye edilmesine rağmen, kiraya verenin söz konusu kiralananı, başka kişiye kiraya vermesi halinin bir yaptırımı var mıdır?
İhtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi davası neticesinde, kiracının tahliyesine karar verilmiş ve kira sözleşmesi sona erdirilmiş ise bu durumda kiraya veren, söz konusu kiralananı en az üç yıl boyunca başka bir kişiye kiraya veremez. Bu hüküm, TBK md. 355/1'de "yeniden kiralama yasağı" başlığı altında düzenlenmiştir. Bu düzenleme ile kanun koyucu, kiracının haklarının korunmasını, kiraya verenlerin ihtiyaca dayalı olarak tahliye davasını bir baskı unsuru olarak kullanmamasını ve samimi olmayan ihtiyaç sebebine dayalı kiracının tahliyesinin engellenmesini hedeflemiştir.
TBK md.355/1'de "Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz." denilmek suretiyle, eğer kiraya veren söz konusu kiralananı tahliyeden itibaren 3 yıl geçmeden tekrar kiraya verecek ise eski kiracısına kiraya verme yükümlülüğü getirilmiştir. Kiraya verenin en az 3 yıl boyunca başka bir kişiye kiralama yapamamasının tek istisnası ise haklı bir sebebinin bulunması halidir. Kiraya verenin, kiralananı başka bir kişiye kiraya verirken dayandığı sebebinin haklı olup olmadığı ise hakim tarafından değerlendirilebilir. Eğer kiraya verenin somut olayda, kiralananı tahliyeden itibaren 3 yıl geçmeden başkasına kiraya vermesinde haklı bir sebebi bulunmakta ise, tahliye edilen eski kiracı bakımından yine tazminat hakkı doğmayacaktır.
Kiraya verenin, TBK md.355/1'de düzenlenen yeniden kiralama yasağına uymaması halinde, kiralanandan tahliye edilen eski kiracı, kiraya verene karşı, tahliye sebebiyle uğramış olduğu zararları tazmin bakımından tazminat davası açabilir. TBK md.355/3'de "Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür." hükmü gereğince eski kiracı, tahliye olduğu kiralananın 3 yıllık süre dolmadan önce kiraya veren tarafından bir başka kişiye kiraya verilmiş olduğunu ortaya koyması gerekir. Eğer kiracının, kiralanandan tahliyesi 1 yıllık kira bedelinden daha fazlasına sebep olmuş ise söz konusu zararlar ispatlanmak şartı ile kiraya verenden dava yoluyla talep edilebilecektir.
Kiracının, kiraya verenin ihtiyaç sebebine dayalı ihtarnamesi üzerine yahut kendisine karşı açılan ihtiyaç sebebiyle tahliye davası sırasında yahut mahkeme tarafından verilen karar üzerine, cebri icrayı beklemeksizin kiralananı boşaltmış ise, kiraya veren yeniden kiralama yasağına uymasa dahi kiracı tazminat hakkı elde edemez. Nitekim Yargıtay'ın süreklilik kazanan içtihatları gereğince, ihtiyaç sebebiyle tahliye cebren icra edilmedikçe kiracının, yeniden kiralama yasağına uyulmamasına dayalı olarak kiraya verenden tazminat talep edebilmesi mümkün değildir.
Yeniden kiralama yasağına dayalı olarak tazminat talebinin zamanaşımı süresi ise TBK md.146'da düzenlenen genel alacak zamanaşımı süresi olan 10 yıldır.
Comments