6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK)'nda, konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinin, sona erdirilmesi ve kiracının tahliyesine yönelik olarak başvurulabilecek birden fazla hukuki sebep öngörülmüştür. Kiracının tahliyesini sağlayan bu sebeplerden biri de kiracının, kira bedelini ödememesi ve bunun neticesinde minimum iki haklı ihtar ile uyarılması neticesinde gerçekleşen fesih ve tahliyedir.
İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası, TBK md. 352/f.2'de "Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir." denilmek suretiyle düzenlenmiştir.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için gereken şartlar nelerdir?
1) Konut yahut çatılı iş yeri kira ilişkisi bulunmalıdır. (Kira sözleşmesinin yazılı olması şart değildir. Önemli olan kira ilişkisinin varlığının ispatlanabilmesidir.)
2) Kira ödemelerinin sözleşme ile belirlenen ödeme zamanında gerçekleştirilmemiş olması gerekir (İhtarın haklı olması gerekir.).
3) Muaccel olmuş fakat ödenmemiş olan kira alacakları sebebiyle, kiracıya minimum iki defa (ödenmeyen kiralar için ayrı ayrı) yazılı ihtarname gönderilmesi gerekmektedir.
4) Söz konusu ihtarnamelerin, aynı kira yılına ve farklı aylara ait ödenmeyen kiralara ilişkin olması gerekir.
5) Söz konusu ihtarnamelerde ödenmeyen kira ayları ve miktarları açık bir şekilde yazılı olmalıdır.
6) İki haklı ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılmalıdır.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye yoluna başvuruda şartların gerçekleşmemesine verilebilecek örnekler nelerdir?
- Örneğin henüz muaccel olmayan(ödeme zamanı gelmemiş olan) aylık kira bedeli için ihtarname gönderilmesi halinde haklı bir ihtardan söz edilemez.
- Örneğin ödenmeyen kira borcu için gönderilen ihtarnamenin henüz kiracıya tebliğ edilmeden önce kira borcunun ödenmesi halinde haklı bir ihtarnameden söz edilemez. (İhtarnamenin kiracıya tebliğinden sonra borcun ödenmesi halinde ise artık haklı bir ihtar söz konusudur.)
- Gönderilen ihtarnamede, ödenmeyen kira aylarının ve miktarının açıkça belirtilmemesi halinde ihtarnamenin hangi aya ilişkin olduğu belirlenemeyeceğinden haklı bir ihtardan söz edilemeyecektir.
- Gönderilen ihtarnamelerin farklı kira yıllarına ait olan ayrı ayrı aya ait olması halinde de iki haklı ihtar şartı oluşmayacaktır. Örneğin 2021 ocak ve 2022 yılı temmuz ayı ödenmeyen kiralarına ilişkin olarak ayrı ayrı ihtarname gönderilmiş olması söz konusu ayların farklı kira yılları içerisinde olması sebebiyle iki haklı ihtar şartını sağlamayacaktır.
- Bir kira yılına ait ayrı ayrı ödenmeyen kira ayları için tek bir ihtarname gönderilmesi iki haklı ihtar şartını sağlamaz. Örneğin bir kira ilişkisinde ocak, şubat, mart ayları ödenmemiş olsun. Bu durumda ödenmeyen her üç ayın tek bir ihtarname ile talep edilmesi iki haklı ihtar şartını sağlamaz.
- Ödenmeyen bir aya ait olmak üzere birden fazla ihtarname gönderilmesi hali de iki haklı ihtar şartını sağlamaz. Örneğin ödenmeyen ocak ayı kirası için, kiraya veren tarafından kiracıya iki defa ihtarname gönderilmesi gibi.
- Kira ödemelerinin yıllık peşin olarak ödenmesinin kararlaştırıldığı kira ilişkilerinde iki haklı ihtarın oluşması imkanı bulunmamaktadır.
- Kiraya verenin, kira ödemelerini almaktan kaçınması halinde de haklı ihtardan söz edilemez.
- İki haklı ihtar şartı gerçekleşmiş olmasına rağmen, kira yılı bitiminden yahut kira süresinin bitiminden itibaren 1 aylık süre geçtikten sonra dava açılması halinde dava süresinde açılmaması sebebiyle red kararı ile sonuçlanacaktır.
- Kanunda süresiz kira sözleşmeleri bakımından herhangi bir düzenleme öngörülmemiş olduğundan, süresiz kira sözleşmelerinde iki haklı ihtar şartı oluşmaz.
İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davasına ilişkin daha detaylı bilgi edinmek ve hukuki danışmanlık almak için, bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Comments