Bu yazımızda 2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK)'na tabi olarak taşınmazın ihale yoluyla satışında taşınmazın ihale alıcısı adına tescili ve ihalenin kesinleşmiş olmasına rağmen taşınmazı kullanmakta olan üçüncü kişilerin veya borçlunun tahliyesinin mümkün olup olmadığı konusu üzerinde duracağız.
Ayrıca ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davaları da 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) md.322/2 gereğince İİK'da düzenlenen taşınmaz satış hükümlerine tabidir. Ortaklığın giderilmesi davası neticesinde ihale edilen taşınmazın üçüncü bir kişinin kullanımında olması halinde bu kişinin taşınmazdan tahliyesinin mümkün olup olmadığını da işbu yazımızda bulabilirsiniz.
İİK'ya göre ihale edilen taşınmazların tescili nasıl gerçekleştirilir?
Haczedilen taşınmazın ihale yoluyla satışının gerçekleşmesinin ardından ihale alıcısı adına tapuda tescilinin gerçekleştirilebilmesi için ihale bedelinin süresi içerisinde ödenmiş olması (İİK md.135/1) ve ihalenin de kesinleşmiş (İİK md.134/12) olması gerekmektedir.
İİK md.130'a göre; ihale bedelinin, artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren 7 gün içerisinde ihaleyi gerçekleştiren icra müdürlüğüne, nakit olarak ödenmesi gerekir. Eğer ihale, izale-i şüyu yani ortaklığın giderilmesi davası neticesinde gerçekleştirilmiş ise bu durumda ödeme, ilgili satış memurluğuna yapılmalıdır. İhale bedelinin ödenmiş olması tescil için tek başına yeterli değildir. Taşınmazın ihale alıcısı adına tescili için, ihalenin de kesinleşmiş olması gerekmektedir.
İhalenin kesinleşebilmesi için; ihale tarihinden itibaren 7 gün içerisinde ihalenin feshi davası açılmamış olması yahut ihalenin feshi davası açılmış ise bu davanın reddedilmiş ve red kararının kesinleşmiş olması gerekir.
İhalenin kesinleşmesinin ve ihale bedelinin süresi içerisinde ödenmesinin ardından ihaleyi gerçekleştiren icra müdürlüğü tarafından (ortaklığın giderilmesi davası neticesinde gerçekleştirilen ihalelerde ise satış memurluğu) taşınmazın ihale alıcısı adına tescili için ilgili tapu müdürlüğüne tescil için yazı yazılır (İİK md.135/1) .
İİK 135'e göre ihale edilen taşınmazların teslimi nasıl gerçekleştirilir?
Taşınmazın icra yoluyla satılmış olsa dahi, borçlu yahut borçlu dışındaki üçüncü bir şahıs söz konusu taşınmazı kullanılmakta olabilir. Taşınmazı kullanmakta olan üçüncü kişi, söz konusu ihaleden haberdar olmamış olabilir. Haberdar olsa dahi taşınmazı kullanmaya devam etmekte olabilir. Böylesi bir durumda taşınmazın tahliye ve teslimi için Kanun'da ayrı bir usul öngörülmüştür.
Söz konusu düzenlemeye İİK md.135/2'de yer verilmiştir. Buna göre taşınmaz borçlu tarafından veya üçüncü bir kişi tarafından işgal edilmekte ise ihale alıcısının talebi üzerine, icra müdürlüğü (ortaklığın giderilmesi davaların neticesinde gerçekleştirilen taşınmaz ihalelerinde ise satış memurluğu) tarafından taşınmazı işgal etmekte olan borçlu veya üçüncü kişiye tahliye emri gönderilir.
Tahliye emrinde; taşınmazın tebliğden itibaren 15 gün içerisinde boşaltılmasına, boşaltılmaz ise cebren tahliye edileceği bilgisine yer verilir. Taşınmazın, tahliye emrinin tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde boşaltılmaması ve tahliye emrinin icrasının da durdurulmasına karar verilmediği müddetçe, söz konusu taşınmaz cebren tahliye edilir ve ihale alıcısına teslim olunur.
Tahliye emrinin içeriği nasıl olmalıdır?
Taşınmazı işgal etmekte olan borçlu veya üçüncü kişiye gönderilen tahliye emrinde; taşınmazın ihale alıcısının, borçlunun, taşınmazı işgal edenin ad - soyad bilgilerine, ihale edilen ve tahliye edilmesi istenilen taşınmazın tapu ve adres bilgilerine, tahliye sebebi olan ihale bilgisine, taşınmazın tebliğden itibaren 15 günlük süre içerisinde tahliye edilmesi gerekliliğine, 15 günlük süre içerisinde tahliyenin gerçekleştirilmemesi halinde cebren tahliyenin sağlanacağına ve taşınmazın ihale alıcısına teslim edileceği bilgisine, taşınmaz hacizden önceki bir tarihte yapıldığı resmi belge ile belgelenmiş bir akde dayalı olarak işgal edilmekte ise 7 günlük süre içerisinde şikayet hakkının kullanılması gerekliliği bilgisine, taşınmazın cebren tahliyesi halinde tahliye masraflarının kendisinden tahsil olunacağı bilgisine ve İİK md. 135'e göre tahliye emri olduğu bilgisine yer verilmelidir.
Taşınmazı işgal eden üçüncü kişi tahliyeye karşı koyabilir mi?
İİK md.135/2'ye göre taşınmazı işgal eden üçüncü kişi; haciz tarihinden önceki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir sözleşmeye dayalı olarak ihaleye konu taşınmazı kullanmakta ise söz konusu taşınmazdan tahliye edilemez.
"Resmi bir belge ile belgelenmiş sözleşme" deyiminden ne anlaşılmaktadır?
İİK md.135/2'de yer verilen "resmi belge ile belgelenmiş sözleşme" deyiminden; noter tarafından düzenlenme veya onaylama şeklinde yapılmış kira sözleşmeleri, tapuya şerh verilmiş kira sözleşmeleri anlaşılmaktadır. İhaleye konu taşınmaz, üçüncü kişi tarafından adi yahut sözlü kira sözleşmesine istinaden kullanılması halinde ise İİK md.135/2'de yer verilen "resmi belge ile belgelenmiş sözleşme" şartı yerine getirilememiş olduğundan tahliyesi mümkün olacaktır.
Ayrıca Yargıtay kararlarına göre; ihaleye konu taşınmazdaki kiracıya karşı, önceki malik tarafından kira ilişkisi sebebiyle noter aracılığıyla gönderilen ihtarnameler (kira artırımı, tahliye, kira borcunun ödenmemesi sebebiyle temerrüt vb. gibi) veya üçüncü şahsın kiracılık sıfatını tanıyan ve ortaya koyan mahkeme kararları, dava dosyalarında bulunan üçüncü şahsın kiracılık sıfatını ortaya koyan beyan ve belgeler de kira ilişkisini doğrulayan resmi bir belge mahiyetindedir.
İhaleye konu taşınmazın açık artırma ilanı ve şartnamesinde üçüncü kişilerin kiracı olarak kullanmakta olduğu bilgisine yer verilmesi halinde İİK md.135/2'ye göre tahliye mümkün müdür?
Yargıtay kararlarına göre ihaleye konu taşınmazın açık artırma ilanı ve şartnamesinde üçüncü kişilerin kiracı olarak kullanmakta olduğu bilgisine yer verilmesi halinde ise ihale alıcısı İİK md.135/2'ye göre üçüncü kişinin tahliyesini isteyemeyecektir. Nitekim burada icra müdürlüğü yahut satış memurluğu tarafından düzenlenen bu ihale şartnamesi veya ilanı, resmi belge olarak üçüncü kişinin kira sözleşmesi olduğunu belgelemekte ve ihale alıcısı da taşınmazın bu durumunu bilerek ihaleye katılmaktadır.
İcra Hukukuna göre ihale edilen bir taşınmazda bulunan üçüncü şahsa İİK md.135/2'ye göre tahliye emri tebliğ edilmesi halinde, üçüncü şahıs ne yapmalıdır?
Üçüncü şahsın kullanımında olan taşınmazın icra hukukuna göre ihale yoluyla satılması halinde üçüncü şahıs İİK md.135/2'de yer verilen "resmi bir belge ile belgelenmiş sözleşme"ye dayalı olarak söz konusu taşınmazı haciz tarihinden önce kullanmakta olduğunu ispat etmelidir. Ortaklığın giderilmesi davası neticesinde gerçekleştirilen ihaleler bakımından ise üçüncü şahıs dava tarihi öncesinde "resmi bir belge belgelenmiş sözleşme"ye dayalı olarak söz konusu taşınmazı kullanmakta olduğunu belgelendirmelidir.
Tahliye emrinin tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde söz konusu taşınmazı tahliye etmek zorunda olan üçüncü şahıs, tahliyeyi durdurabilmek için ise eğer resmi bir belge ile belgelendirilmiş sözleşmeye istinaden taşınmazı kullanmakta ise İİK md.16 gereğince icra müdürlüğünün tahliye emrine karşı tahliye emrinin tebliğ tarihinden itibaren 7 gün içerisinde, icra hukuk mahkemesinde icra memuru işlemini tahliyenin durdurulması talepli olarak şikayet yoluna başvurmalıdır.
Eğer tahliye emri, ortaklığın giderilmesi davası neticesinde gerçekleştirilen ihale sonucunda gönderilmiş ise üçüncü şahıs tahliye emrini gönderen satış memurluğunun bağlı olduğu sulh hukuk mahkemesinde dava açmalıdır. Burada yine dayanak madde İİK md.16'daki memur işlemini şikayettir.
İİK md.135/2'ye dayalı olarak gönderilen tahliye emrine karşı şikayet yoluna başvurulması tahliyeyi direkt durdur mu?
İcra müdürlüğü yahut satış memurluğu tarafından üçüncü şahsa tahliye emri gönderilmesi halinde üçüncü şahsın konusuna göre icra hukuk mahkemesine yahut sulh hukuk mahkemesinde tahliye emri işlemine karşı şikayet yoluna başvurması tahliye emrinin icrasını direkt olarak durdurmaz. Nitekim İİK md.22 gereğince icra memuru işlemini karşı şikayet yoluna başvurulması şikayet karara bağlanmadığı müddetçe tahliye emrinin icrasını durdurmaz.
İİK md.135/2'ye dayalı olarak gönderilen tahliye emrine karşı şikayet yoluna başvurulması halinde tanık dinletmek suretiyle ile kira ilişkisinin varlığı ispatlayabilmek mümkün müdür?
İİK md.135/2'ye dayalı olarak gönderilen tahliye emrine karşı şikayet yoluna başvurulması halinde, üçüncü şahıs ihale edilen taşınmazı, haciz tarihinden yahut ortaklığın giderilmesi davası tarihinden önceki bir tarihte kanun maddesinin de deyimiyle resmi bir belge ile belgelenmiş olan sözleşmeye istinaden kullanmakta olduğunu ortaya koyarak ispatlayabileceğinden söz konusu bu davada tanık dinletebilmek mümkün değildir.
Üçüncü şahsın İİK md.135/2'ye dayalı tahliye emrine karşı başvurabileceği başka bir yol var mıdır?
Taşınmazın İcra Hukuku'na göre ihale edilmesinin ardından İİK md.135/2'ye dayalı olarak taşınmazdaki üçüncü şahsa gönderilen tahliye emrine karşı başvurulabilecek bir diğer yol ise İİK md.72 uyarınca genel mahkemelerde menfi tespit davası açmaktır. Üçüncü şahsın İİK md.135/2'ye dayalı olarak gönderilen tahliye emrine karşı açacağı menfi tespit davasında ihtiyati tedbir ile tahliyenin durdurulmasını da talep etmesi gerekmektedir.
Konu ile ilgili daha detaylı bilgi ve hukuki danışmanlık hizmeti almak için bize ulaşabilirsiniz.
Av. Enes Rafet BAŞGÖZE
Comentários